Panorama Bostad AB

Bolaget äger och förvaltar värdepapper såsom aktier i fastighetsbolag samt därmed förenlig verksamhet och utgör moderbolag i en koncern. Ingen koncernredovisning upprättas med hänvisning till årsredovisningslagen 7 kap, 3§.Bolaget har sitt säte i Stockholm.

Bolagets egna kapital är per 231231 förbrukat i bolagets bokföring.Styrelsen bedömer att emellertid att kapitalet är intakt med hänsyn till övervärden i de spanska dotterbolagen. För att säkerställa att bolagets kapital är intakt har värderingar gjorts av bedömt marknadsvärde i de spanska dotterbolagen. Sammanställningen visar att Panorama Bostads ABs egna kapital uppgår till ca 60 mkr.De tre spanska dotterbolagen driver fastighetsprojekt. Status samt kommentarer till bedömda värden för dotterbolagen är enligt följande:Det största spanska projektet 22 Vaquer de Benidat är nära att avslutas. I slutet av 2024 ansöktes om slutbevis i projektet. Köparnas tillträde och erläggande av slutlikvid för lägenheter kommer ske i början av 2025. Totalt har 9 av 10 lägenheter sålts, den sista lägenheten är värderad till ca 4,9 miljoner EUR och kan vid utebliven försäljning användas som amortering av koncernens lån kopplade till projektet. Projektet beräknas att gå med ca 4,5 miljoner EUR i vinst efter skatt i det spanska dotterbolaget. Panorama Bostad AB har per 231231 ett bokfört värde på aktierna i dotterbolaget uppgående till 59 mkr, därtill har bolaget reversfordringar inklusive ränta uppgående till 35 mkr. Totalt bokförda värden uppgår således till 94 mkrUnder första kvartalet 2025 kommer likvida medel från projektet motsvarande moderbolagets investering i dotterbolaget, lån och ränta samt projektvinst att kunna tillföras Panorama Bostad. Dessa medel kommer att nyttjas till att amortera skulder till dotterbolaget Blomark Holding AB och där användas som återbetalning av koncernens externa lån för de spanska projekten.I Inves Buscum har bygglov erhållits för den sista byggnaden vilket i sig ökar värdet på projektet. Med detta finns bygglov för samtliga hus i projektet. Panorama Bostad AB har per 231231 ett bokfört värde på aktierna i dotterbolaget uppgående till 267 tkr, därtill har bolaget reversfordringar inklusive ränta uppgående till nästan 25 mkr. Totalt bokförda värden uppgår således till 25 mkr på dotterbolaget. Bolagets inhämtade värderingar för dotterbolagets fastigheter är i huvudsak utfärdade våren 2023 (några hösten 2022) och uppgår totalt till nästan 190 mkr värderat till balansdagens kurs. Styrelsen beräknar baserat på det att övervärdet på dotterbolaget per 231231 uppgår till drygt 60 mkr. Eftersom bygglov har erhållits under hösten 2024 för den största delen av projektet (palatset) bedömer styrelsen att det beräknade övervärdet för dotterbolaget har en god marginal.I projektet Inves Rojo Negro kvarstår per 231231 tre lägenheter och en lokal till försäljning. Panorama Bostad AB har per 231231 ett bokfört anskaffningsvärde på aktierna i dotterbolaget uppgående till 4 mkr, därtill har bolaget reversfordringar inklusive ränta uppgående till ca 70 mkr. Totalt bokförda anskaffningsvärden uppgår således till 74 mkr på dotterbolaget. Två av lägenheterna såldes våren 2024 för drygt 3,3 miljoner EUR vilket uppgick till ca 80% av senaste värderingar för objekten (daterade november 2022). Lokalen såldes hösten 2024 för 1,1 miljoner EUR vilket uppgick till 112% av värdet för lokalen i den senaste värderingen (även den daterad till november 2022). Styrelsen bedömer att den lägenhet som inte är såld vid undertecknandet av denna årsredovisning med trygghet kan sättas till 80% av erhållen värdering (daterad oktober 2022). Det sammantaget innebär att värdet av lägenheter som inte har sålts per 231231 bedöms uppgå till nära 76 mkr värderat till balansdagens kurs.Efter reglering av skulder i dotterbolaget beräknas det att medföra en förlust om ca 8,7 miljoner kronor i Panorama Bostad. I bokslutet 231231 har därför andelar och fordran till dotterbolaget skrivits ner i motsvarande mån.Sammantaget bedömer styrelsen att Panorama Bostad i övrigt kommer att kunna erhålla full ersättning för utestående reversfordringar inklusive upplupen ränta på övriga dotterbolag och därefter ge ett väsentligt överskott på aktierna.ValutakursriskerSamtliga tre av de spanska dotterbolagen handlar i EUR, det gör att värderingar och avtalade försäljningar kommer att påverkas av kursutvecklingen. Därtill har bolaget både skulder och fordringar i EUR.Under 2024 har EUR-kursen ökat något. Även om det påverkar både fordringar och skulder bedömer styrelsen att det till största del är överhängande positivt för bolaget eftersom överskott på de spanska dotterbolagens projekt är i EUR.Försäljningen av lägenheter som skedde under våren 2024 i det spanska dotterbolaget Rojo Negro har inneburit att Panorama Bostads erhållit betalning av ränta och delbetalning av reversfordran på det spanska dotterbolaget. Amortering har samtidigt inneburit att Panorama Bostads reversskuld till dess helägda svenska dotterbolag, Blomark Holding AB, har amorterats i motsvarande mån. Amorteringen uppgick till 3,3 miljoner EUR.

Projektet Bendinat i det Spanska dotterbolaget 22 Vaquer SL är försenat men beräknas vara klart för för inflyttning i början av 2025. Då kommer en större del av koncerens lån att amorteras. Lånen avseende de spenska projekten, som utgör merparten av koncerens lån, är förlängda till 2025. Under hösten 2024 erhöll dotterbolaget slutbevis.Projektet i Buscum erhöll under hösten 2024 bygglov för den sista delen vilket styrelsen bedömer innebär att värdet ökat ytterligare.Under våren 2024 erhöll Panorama Bostad en amortering på sin fordran på det spanska dotterbolaget Rojo Negro. Amorteringen gjordes samtidigt av Panorama Bostads skuld till sitt svenska dotterbolag Blomark Holding AB. Amorteringen uppgick till ca 3,3 miljoner EUR.