Foto: Ercan Evcimen via Pexels.
Sverige har 4 348 verksamma bolag som förvaltar fastigheter på uppdrag. 788 av dem har Stockholm som postort, vilket är mer än dubbelt så många som stadens andel av näringslivet i övrigt motiverar. Men det typiska Stockholmsbolaget är inte större än det typiska bolaget i resten av landet. Medianomsättningen skiljer drygt tusen kronor. Det visar en genomgång av registerdata i Näringslivsregistrets databas, gjord den 31 juli 2026.
Så avgränsades och räknades branschen
Underlaget är samtliga företag i databasen vars huvudsakliga näringsgren är kodad som annan fastighetsförmedling och fastighetsförvaltning på uppdrag, SNI-kod 68320. Enligt SCB:s branschbeskrivning omfattar koden förvaltning av fastigheter mot lön eller inom ramen för ett kontrakt, fastighetsvärdering, hyresinkassering och rådgivning i samband med köp, försäljning och uthyrning. Fastighetsrelaterade stödtjänster som lokalvård och fastighetsskötsel i kombination hör till en annan kod, liksom juridisk verksamhet och kapitalförvaltning.
Koden fångar alltså den som förvaltar åt någon annan, inte den som äger. Ett bostadsbolag som förvaltar sitt eget bestånd hamnar normalt någon annanstans i statistiken.
Populationen är hämtad ur den bulkfil från SCB:s företagsregister som Bolagsverket publicerar som värdefull datamängd. Filen är daterad den 27 juli 2026 och lästes in den 31 juli. Räknade är de företag som bär verksamhetsstatus verksam och inte är avregistrerade. Hela registret innehåller 1 364 655 sådana företag, och det talet används som jämförelsenämnare längre ned. Vilande och avregistrerade bolag ingår inte. Varje företag räknas en gång, på sin primära näringsgren. Ytterligare 2 748 verksamma företag har 68320 som sekundär kod och ingår inte nedan.
Verksam betyder inte samma sak för alla i populationen. Av de 4 348 bolagen är 3 946 registrerade hos Skatteverket för moms, F-skatt eller som arbetsgivare, medan 402 ingår på annan grund. De 402 är exakt de enskilda firmorna, alltså 9,2 procent av branschen.
Av de 4 348 bolagen är 3 679 aktiebolag och 402 enskilda firmor. Resten fördelar sig på 78 handels- och kommanditbolag, 53 ekonomiska föreningar, 29 bostadsrättsföreningar och 107 i övriga former. Som alltid gäller att SNI-koden är bolagets egen registrering och inte en oberoende kontroll av verksamheten.
Rimlighetskontroll mot SCB
Databasen är vår egen, så siffrorna har stämts av mot SCB:s publicerade statistik. I Företagsdatabasen, tabell FDBR07N uppdaterad den 2 december 2025, redovisar SCB 4 240 företag på koden för år 2025. Vi får 4 348, alltså 2,5 procent fler. Skillnaden pekar åt väntat håll: vårt uttag är åtta månader färskare, och koden har vuxit varje år i SCB:s serie, från 4 138 företag 2023 till 4 194 år 2024 och 4 240 år 2025. Det är en tillväxt på drygt en procent om året, alltså stadig men inte dramatisk.
Stockholm är överrepresenterat, men inte genom större bolag
De 4 348 bolagen fördelar sig på 669 postorter. Måttet i tabellen nedan är ortens andel av landets 4 348 förvaltningsbolag delat med ortens andel av samtliga 1 364 655 verksamma företag i databasen. Kvoten 1,0 betyder att orten har precis så många förvaltare som dess näringsliv i övrigt motiverar. Samma population ligger i båda leden, alltså ingår utlandsregistrerade företag i både täljare och nämnare.
| Postort | Förvaltningsbolag | Kvot mot ortens näringsliv |
|---|---|---|
| Stockholm | 788 | 2,21 |
| Göteborg | 240 | 1,59 |
| Malmö | 135 | 1,29 |
| Västerås | 118 | 2,48 |
| Uppsala | 82 | 1,24 |
| Linköping | 67 | 1,73 |
| Gävle | 53 | 2,15 |
| Helsingborg | 51 | 1,37 |
| Täby | 48 | 1,42 |
| Nacka | 47 | 2,19 |
| Johanneshov | 47 | 3,56 |
| Borås | 45 | 1,99 |
Nästan varje postort på listan ligger över 1,0. Det är ovanligt. De flesta branscher har några orter över och några under, men fastighetsförvaltning på uppdrag är övervägande en stadsnäring. Stockholms postort ensam rymmer 18,1 procent av branschen. Lägger man till de fem största postorterna i omlandet, Täby med 48 bolag, Johanneshov med 47, Nacka med 47, Solna med 44 och Bromma med 41, blir summan 1 015 bolag, 23,3 procent av hela branschen på sex postorter av 669.
Högst kvot av alla har Johanneshov med 3,56, och Västerås sticker ut bland de större orterna med 2,48. I andra änden ligger några orter under 1,0 trots att de har många företag totalt, bland dem Lund med kvoten 0,86 och Luleå med 0,88.
Här blir jämförelsen med en angränsande bransch upplysande. I vår genomgång av VVS- och ventilationsbolagen har Stockholm kvoten 0,30, räknad med samma population i båda leden som här, alltså kraftigt underrepresenterat. Två branscher som båda arbetar med samma byggnader hamnar på var sin sida av skalan. Rörmokaren registrerar sig där verkstaden och servicebilen får plats, förvaltaren där avtalen skrivs.
Men överrepresentationen betyder inte att Stockholmsbolagen är större. Bland de bolag som lämnat årsredovisning omsätter medianbolaget i Stockholm 454 053 kronor, mot 453 000 kronor i resten av landet. Skillnaden är drygt tusen kronor. Det som skiljer huvudstaden är i stället att där finns både fler bolag och nästan alla de riktigt stora: Stockholms 209 redovisande bolag står för 1 354 miljoner kronor av branschens 3 502 miljoner, alltså 39 procent av omsättningen med 15 procent av bolagen.
Hälften omsätter under en halv miljon
För ett räkenskapsår som avslutades under 2025 finns 1 692 digitala årsredovisningar från de 3 679 aktiebolagen. De kommer från 1 689 bolag, eftersom tre bolag har två bokslut med slutdatum inom samma kalenderår, vilket ger en täckning på 45,9 procent. Det är lägre än i de flesta branscher vi kartlagt. 1 384 av årsredovisningarna, från 1 383 bolag, redovisar en nettoomsättning. Uppgifterna nedan beskriver alltså den inlämnande delen av branschen, inte hela, och räknas per årsredovisning.
| Omsättning | Antal bolag | Andel av bolagen | Andel av omsättningen |
|---|---|---|---|
| Under 0,5 mkr | 715 | 51,7 % | 2,6 % |
| 0,5 till 2 mkr | 409 | 29,6 % | 13,0 % |
| 2 till 10 mkr | 202 | 14,6 % | 22,6 % |
| 10 till 50 mkr | 48 | 3,5 % | 25,3 % |
| Över 50 mkr | 10 | 0,7 % | 36,4 % |
Mer än hälften av bolagen omsätter under en halv miljon kronor och bidrar tillsammans med 2,6 procent av branschens redovisade omsättning. Tio bolag står för över en tredjedel. Vilka de största är har vi gått igenom separat i listan över Sveriges största fastighetsförvaltare.
Personalstyrkan förklarar en del av de små talen. Av de 713 årsredovisningar som redovisar antal anställda anger 145, alltså 20,3 procent, exakt noll. Ytterligare 18 anger ett tal mellan noll och en, alltså en deltidsanställd räknad som medeltal över året, vilket gör att 163 stycken, 22,9 procent, ligger under en anställd. 500 har mellan en och fyra, och bara fem har 50 anställda eller fler. Ett bolag utan anställda som omsätter några hundra tusen kronor är sannolikt ett förvaltningsuppdrag som sköts av ägaren själv vid sidan av annat, eller ett vilande bolag i en större struktur.
Var fjärde bolag delar adress med en annan förvaltare
Registret rymmer en detalj som säger något om hur branschen är byggd. Av de 4 320 bolag som har en registrerad gatuadress delar 1 018 stycken, 23,6 procent, adress med minst ett annat förvaltningsbolag. Det rör sig om 277 adresser. På 17 av dem sitter tio eller fler förvaltningsbolag, tillsammans 338 stycken, och på den största finns 64 bolag skrivna.
Delad adress är inget märkligt i sig och säger ingenting om hur bolagen sköts. Det uppstår rutinmässigt när en förvaltare eller redovisningsbyrå står som registrerad adress åt de bolag den administrerar, och när flera bolag i samma koncern skrivs på huvudkontoret. Vad siffran visar är att den formella bolagsfloran är mer koncentrerad än antalet organisationsnummer antyder. En beställare som möter tre olika bolagsnamn kan i praktiken möta samma kontor.
Registerdatan kan inte skilja koncernbolag från fristående bolag som råkar dela adress, så någon uppgift om hur stor del av branschen som ingår i koncerner går inte att redovisa tillförlitligt här. Adressklustringen är en indikation på struktur, inte ett mått på ägande.
Ett bestånd som varken växer eller föryngras särskilt snabbt
Branschen är något äldre än näringslivet i stort. Av de 4 348 verksamma bolagen registrerades 29,8 procent år 2020 eller senare, mot 34,0 procent för samtliga verksamma företag i databasen. Nyregistreringstakten har heller inte förändrats nämnvärt.
| Registreringsår | Bolag som ännu är verksamma |
|---|---|
| 2019 | 217 |
| 2020 | 196 |
| 2021 | 237 |
| 2022 | 215 |
| 2023 | 181 |
| 2024 | 150 |
| 2025 | 200 |
Tabellen visar registreringsår för bolag som fortfarande är verksamma, inte antalet nyregistreringar det året. Äldre årgångar har hunnit tappa fler bolag, vilket gör att de senaste årens tal ser relativt höga ut. Även med det förbehållet är kurvan anmärkningsvärt jämn. Under en period med kraftigt stigande räntor, fallande bostadspriser och en byggkonjunktur som vände tvärt syns ingen motsvarande rörelse i antalet förvaltningsbolag. Att förvalta åt någon annan är uppenbarligen en jämnare affär än att bygga eller äga.
För den som ska upphandla förvaltning säger geografin och storleksfördelningen tillsammans något praktiskt: utbudet består till största delen av mycket små bolag, och koncentrationen till Stockholmsområdet är starkare än i de flesta branscher. Den som sköter fastigheterna på plats sitter däremot någon helt annanstans: i vår genomgång av fastighetsservicebranschens 4 734 bolag ligger Stockholms kvot på 0,42, alltså mindre än hälften av vad stadens näringsliv motiverar. Vad ett förvaltningsavtal faktiskt bör innehålla har facilitymanagement.se gått igenom i sin guide till fastighetsförvaltning, och samma sajt kartlägger förvaltare kommun för kommun. Bolagen bakom siffrorna listas ort för ort på branschsidan för koden. Observera att branschsidan inte redovisar enskilda firmor, så antalet där är lägre än populationen i den här genomgången.
Senast faktagranskad: 1 augusti 2026